海外の不動産投資について

みかづきナビです。

「サラリーマン必見！不動産投資で節税！」「家賃収入で老後の年金生活」なんていうフレーズを目にする機会が増え、最近では国内不動産より海外不動産への投資が注目されています。

とりわけアジアの新興国が注目されています。

何故、国内よりアジアなのか？と言うと

・首都圏近郊では、ワンルームマンションや賃貸用ワンルームの供給過多の状態になっている。(昨今の投資ブームによりコストパフォーマンスの高く、投資効率のよいワンルームマンションに投資が集中しているため）
・少子高齢化によって長期的に需要が減ってしく傾向にある。

という国内の事情に対して、海外ではフィリピンやマレーシア、インドネシアなどが、昔の日本の高度成長期のように首都部へ人口が集中しているため、物件価格の上昇が続いています。それにより将来的にリターンが見込める、というのが主な理由です。

実際に海外不動産の所得や税金についてどのような事に注意すべきか確認してみましょう。

日本に住んでいる人であれば、日本の所得はもちろん全世界の所得に対しても税金がかかります。
つまり、海外不動産で得た賃貸収入や不動産の売却益は、国内不動産と同様に税金の対象となるわけです。

また、海外不動産の場合には、現地国でも課税されますので、その国での確定申告も必要になります。

同じ所得に対して現地国と日本との二重課税になりますが、日本の申告時に「外国税額控除」の適用により調整されることになります。

このように「外国税額控除」によって国外で支払った税金分は、日本で二重に納めなくていいという事になります。
しかし、「外国税額控除」は、限度額が定められていて二重課税が完全に解消されないケースもあるため注意が必要です。

海外不動産を購入すればその収入には税金がほとんどかからない、そのようなイメージを持っている方が多いかもしれませんが、前述の通り、国内の税金が免除されたとしても現地国での納税は発生します。

それでは海外不動産購入によるメリットがどこにあるかというと、それは「中古物件の減価償却費」を活用した節税効果です。

・不動産価格について
日本の中古物件はその価格の内訳が「土地・建物比率7：3」、もしくは「8：2」時には「9：1」など土地が大部分を占めている場合が多いです。
また新築、中古の価格差が激しい日本では、新築物件を購入後すぐに建物部分の価値が下がってしまう特徴があります。

一方、海外では中古であってもロケーションや建物の状態がよければ新築とほとんど変わらない値段で取引されます。物件によっては築100年以上もまれではなく、中古物件が高い流動性を持つ国も少なくありません。

そのため、建物価値も簡単に下がらず、中古物件の建物割合が物件価格の80％にも及ぶケースもあります。日本とは完全に逆転しています。

そもそも減価償却の対象は、建物であり、土地がいくら高くても減価償却はできません。そのため日本の物件より建物割合が高い海外の物件は、減価償却できる額が大きく、経費が大きく計上できるので税制面で有利になります。

 ・減価償却について

海外不動産の減価償却年数は、日本の建物と同様の減価償却耐用年数が適用されます。

新築物件の場合　建築の種類により各法定耐用年数

RC　　　  47年
鉄骨造　　34年
木造　　   22年

中古物件の場合　法定耐用年数－（経過年数×0.8）
耐用年数を超えている場合　法定耐用年数×0.2

例えば、築年数40年の鉄骨造のマンションを2,400万円で購入した場合
耐用年数は34年×0.2＝6.8→6年(耐用年数)となります。

それぞれの建物の評価額は日本だと建物部分と土地部分は、2：8として、
また海外は建物：土地は8：2と考えると、

日本の場合、一年の減価償却費は80万円。
国外の場合、一年の減価償却費は320万円になります。

同じ金額を投資したとして海外のほうがより多くの減価償却費を計上することができるため、不動産所得や総所得に対して所得税の引き下げる効果があります。

・所有に関する報告義務
海外に不動産を所有する場合、その合計金額が5,000万円を超える場合、国外財産調書に記載し税務署に提出しなくてはいけません。
また、譲渡利益が発生した場合についても申告をしなくてはいけません。

・国外の所得について
国外の所得については、国外での申告はもちろん、日本での申告が必要となります。
その土地の税務に強い仲介業者や税理士を探す必要があり、また国内の海外不動産の申告を任せることのできる税理士を用意する必要があります。

また国外で稼いだお金を日本へ持ってこなければばれないのでは、と思いますが、実際は、先程の国外財産調書のほかに、日本と海外の国で租税条約等に基づく情報交換の協定を結んでおり、税務署は国外の所得について調査することができ、申告漏れや追徴を行ってきます。

また国外に日本の金融機関を通じて海外送金する場合、1回あたり100万円を超えると金融機関から税務署へ「国外送金等の支払調書」が提出されます。これも海外取引における申告漏れ等の把握が目的であり、税務署から納税者へ「国外送金等に関するお尋ね」が送付され送金内容の確認などがおこなわれます。

海外不動産投資について、新築物件、中古物件のどちらも投資ではあるが、新築物件の方が投資感が強く、中古物件は節税の方に強みがあるように思えます。

国内不動産と同じよう投資ではあるので、その国や地域の経済状況の調査、信頼できるコンサルタント(契約の取扱いや現地国の税務申告)が必要だと思います。

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