不動産を売った売却益にお困りの方必見!!


みかづきナビです。f977821445cd720844460718774e94b1_m

先週,株価が20,000円台の大台に達しました。
このまま安定し、好景気の波にしっかり乗れるといいですね。

さて、2020年の東京オリンピックを控えて不動産価格もじわじわ高くなっている中、不動産の売却や新しく購入を考えている方もいると思います。

今日は、現在お持ちの不動産を新しく買い換える際に有効な手法、だけどちょっと面倒くさい特例についてお話します。

それは「事業用資産の買換えの特例」を活用した方法です。

http://www.nta.go.jp/taxanswer/joto/3405.htm

この特例は、個人が所有している事業用の土地を売ったお金で他の土地を買った時に税金が安くなる制度です。

イメージしづらいと思いますので、普通に売った場合と特例を使った場合を比較したいと思います。売却する資産を過去に1,000万円で購入した不動産。売った金額を5,000万円とします。

図13

1,000万円で買った不動産が5,000万円になったわけですから、4,000万円の利益があります。この場合の税金は約813万円となります。

(5,000万円-1,000万円)×20.315%=812.6万円

税金を支払って、手元に残るのが約4,200万円です。

しかしこの特例にのっとって不動産を売却した5,000万円で他の不動産を買った場合、
図17

812万円かかる税金を約1/5、約163万にすることが出来ます。

何となくイメージがついたでしょうか?

本来は多額の税金を負担しないといけないところを、他の不動産を購入することで大きく税金を減らすことができるわけです。
ですが。。。。。この特例は使える要件が非常に複雑です!!



図15

特例を使用するには、
・売る不動産と買う不動産が、共に事業用である。
売る不動産と買う不動産が、東京や大阪など大きな都市として指定されている地域から指定地域以外に引越しをした場合等の一定の組み合わせである事。

要は売った不動産も買った不動産も事業用で、しかも都心から田舎に移る場合に適用される、ということです。

しかもこの要件は、組み合わせのパターンがいくつもあり、個人ではなかなか判断しづらい部分になります。税理士に相談したり、最寄の税務署へしっかりと確認することが必要になります。また他にも

・事業用の土地の買換えの場合、新しく購入する土地が買い換えた土地の5倍以内。
・特例を利用する場合は、届け出を期限内に提出。
・買い換えた資産は、1年以内に事業に使う事。

といった他の要件をすべて満たす必要があります。



図11

この特例ははまれば非常にメリットもあるのですが、とにかくややこしい。というのが率直な感想です。

 

最近みかづきナビでも「不動産を売って、すごい利益が出たんだけど税金どうしよう。。。保険で何とかならないか?」というご相談を多くお受けしています。

また、このようなお客様は「良い物件があれば、また買いたい」とおっしゃっておられる方も多く、そのような場合にこの特例のご紹介をしております。

まずは、ご自身の場合に特例を使う事ができるかどうか?特例を使った場合に現在、将来に発生する税金がどのくらいになるか?をしっかり計算してくれる税理士に相談する事をお勧めします。

みかづきナビでは、生命保険だけでなくお客様のご要望に応じて、税理士、弁護士とタッグを組み総合的なご提案をしております。

いつでもご連絡をお待ちしております。

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4月 23rd, 2015 by