個人不動産オーナーの節税　3つのポイント

個人不動産オーナーの節税　3つのポイント

 

みかづきナビ　代表FPの加藤です。

自分の持っている物件。収益も順調。

しかし、毎年の税金が悩みの種。そんな方は少なくありません。

賃借人が出ていけば、部屋のクリーニング、場合によっては壁紙の張替えで数万円から数十万円の出費。

10年スパンで考えれば、エアコン、キッチン器具、給湯器などの交換も必要です。

また、一棟丸ごと所有している場合には、外壁、屋根の防水対策、エレベーターの修繕は数年ごとにやってきて、毎回数百万円から1,000万円近いお金がかかります。

収益物件＝不労所得でウハウハ

世間ではそのようなイメージを持っているようですが、実際はそんなに甘くありません。

実は意外と出費が多いというのが実情です。

本日は不動産オーナーがしっかりと税金を抑えるための3つのポイントをお話します。

不動産オーナーは個人事業の方が多いですが、法人化は絶対検討するべきです。

弊社に持ち込まれた相談の事例では、物件からの収益が年間1,000万円以上ある方は明確に法人化のメリットが出ます。また、収益が300～500万円程度でも、オーナー自身が会社員で収益以外にお給料がある場合などは個人の所得が押し上げされるので、法人化するメリットが出てきます。

大枠の流れとしては、以下のような手順を踏みます。

1　個人から法人へ不動産を移転(借地権の設定など、いくつか重要なポイントがあります)

2　オーナーや親族(配偶者、子など)が役員として登記し、不動産の管理業務を行う

3　不動産の収益は法人に入る。そこから役員報酬を受け取る。

ちなみにこれらのスキームの最大のメリットとして「個人の所得、住民税より法人税の方が安い」ということを挙げる方がいますが、これは少々言いすぎだと思います。

現在の所得、住民の税率は15％から最大55％。弊社に相談に来られる不動産オーナーで言うと33％と43%の方が多い、それに対し、法人税は利益が800万円までは27.6%前後、800万円以上は33.8%前後です。(いずれも実効税率、平成29年度)

800万円以下であれば確かに安くなりますが、法人化すると決算書を作成する税理士のコスト(年間10～20万円程度)や均等割という絶対に支払わないといけない年間7万円程度の税金もありますから、法人を持つだけで年間20～30万円前後のお金がかかります。

その分を考慮すると「トントン」という印象で、手間がかかるわりにはメリットは感じられません。

それよりは「経費の幅が広がる」ということの方がメリットです。その2で解説致します。

個人事業として不動産管理業務を行う場合、経費は修繕費や管理会社に支払う手数料などに限られます。

また、配偶者などに専従者給与を出すことも出来ますが、色々と条件が厳しく使いにくい面があります。

しかし法人の場合は、言い方は少々乱暴ですが経費に関してはわりと認められます。

代表的な例として親族への給料が挙げられます。

役員として登記し、複数の親族に役員報酬を支払うことが出来ます。(もちろん実際の業務は必要です。)

そして、法人の場合、生命保険を活用することも大きな効果があります。

例えば不動産管理会社で最も採用されている「逓増定期保険」は、保険料の1/2が損金として経費計上が行える上に、支払った保険料のほとんどが将来戻ってきます。

例えば年間200万円の保険料(30代男性、5年逓増)を支払った場合は半分の100万円が経費となり、利益を圧縮してくれ、更に5年から7年後には支払った保険料のほぼ100％が戻ってきます。(年齢や性別、保険会社の商品によっても異なります。)

個人で100万円の経費、しかも税務上認られるもの、というととなかなか大変ですが、法人で保険に入れば簡単に経費を作ることが出来ます。

弊社のお客様でも、5年後のエレベーター修繕用に500万円、7年後の外壁、屋根防水のために700万円など、利用用途ごとに保険に入りわけて、お金を貯めています。

このように目先の納税を回避し、将来の大きな出費に備えることは「法人化」＋「生命保険」でしか出来ません。かつ、まったく違法性がないというところも魅力です。

不動産オーナーの頭の痛いところとして、相続税があります。

日本の相続税はなかなかキツいですね。。。。。

しかも今後も増税の方向性は変わらないでしょう。

最近もタワーマンションの評価基準を変える、という話が出てきており、まずは固定資産税からですが、将来的には相続税にも及び、節税の定番であったらタワマンスキームも崩れそうです。

さて、不動産管理の法人化は、相続税対策として有効。という情報を良く見ますが、正直これはケースバイケースです。

親族の構成や、持っている不動産の種類、規模にもよると思います。

法人化は毎年の節税にはすぐに効果を発揮しますが、相続税に関してはその時の税制にもよるというのが正直なところです。

これは法人税という「大きな税制(変な言い方ですけど)」と相続税という「小さな税制」の違いで、法人税は対象となる数も多いですから、そこまでコロコロ変わることはありません。

反面、相続税は対象者も少ないので、変わりやすい。という面があります。お金持ちへの増税の方が世間の反発を買わない。という政治的な思惑もあるのでしょう。

そのため、将来の相続税対策はその時、その時の税制を見極めて行うべきです。

法人化のよる相続税対策としては、

「土地に借地権を設定していることによる評価減」

「株式の生前贈与」

などのメリットもありますが、逆に個人で不動産を所有していると、色々な特例が適用されることもあり、一概にどちらが良いとは言えません。

目先の節税だけでなく、長い目で見た相続税対策も一緒に考えることが重要です。

法人化と同じく、逆にいつでも個人に戻す、ということも選択肢に入れておくべきだと思います。

その1　規模が小さいから。。。。と自分で思っていても法人化は意外とメリットが出ることが多い。必ず検討を！！

その2　法人化することにより経費の幅が増える。親族への給与支払、生命保険の活用などを行い節税を行う。そして物件価値を維持するためのお金をかしこく貯める！！

その3　目先の節税だけでなく、相続税対策も重要。税制も変わりやすいので、常に長い目で対策を！！

みかづきナビ　加藤　圭祐

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