満室詐欺？しみけんさんのトラブルに学ぶ不動産投資

元セクシー男優のしみけんさんがXに投稿した不動産トラブル。

その内容は、以下の通りだ。

・新潟の一棟アパートを購入

・部屋は8戸、うち6戸が賃貸中（2部屋空室）

・現状（6部屋での）の利回りは13.5％

・金額は1,800万円弱

・決済日前日になって、入居所が「ほぼ全員退去」との連絡

・利回りを高く見せるための「ダミー住人では？」という疑惑

要は好条件の物件だったはずが、直前になって話が変わったということ。

ご本人には申し訳ないが、不動産投資を学ぶ上では非常に良いテーマでもあるので、ここで取り上げたい。

項目を一つずつ見ていこう。

まず、現状利回りだが、これは物件価格を「現在の年間家賃」で割ったものを表しており、今回の場合、物件価格が1,800万円とのことなので、13.5％で割ると243万円となる。

これが年間家賃。

月にすると20万円程度だが、8部屋中、6部屋を賃貸中とのことなので、一部屋3万弱というところだろう。

つまり、年間243万円（13.5％）の収入が続くと仮定すれば、

約7.4年（100%　÷　13.5%＝7.4）

で購入金額（投資金額）の1,800万円が回収できる計算となる。

もちろん、実際に物件を持てば管理費や税金、保険料、そして部屋が空いて家賃が入ってこない期間もあるため、この通りにはいかない。

だが、13.5％程度の利回りがあれば10年程度で投資は回収出来て、その後は安定的に利益が見込めるし、途中で高く売れるなら売却してしまっても良い。

しかも現状では8部屋6部屋なので、仮に全てが埋まれば年間家賃は320万円程度となり、利回りは17.8％まで上昇する。

条件としてはかなり魅力的だ。

なお、話は少々横道に逸れるが、現在都内の物件の利回りは総じて3％～5％程度とかなり低い。

計算上20～30年以上物件を保有しないと投資額を回収できない計算で、家賃収入だけでは旨味がないのだが、それでも売れている。

不動産価格はここ10年ずっと右肩上がりで上昇しているため、将来的な値上がりに期待している投資家が多いのだろう。

一方、地方の物件は都心ほどには上がっていない。

そのため、今回のような10％を超えるような物件も結構あるのだが、やはりそこにはリスクがある。

大前提として、衰退傾向にある地方では将来的に「下がる」可能性が高い。

また、日本全体で進む少子高齢化は地方の方がより深刻であり、例えばしみけんさんが購入した物件がある新潟でも、現在の県民数は222万人だが、人口シミレーションによれば2045年には170万人と、現在より25％弱も減ってしまうそうだ。

人が減れば、賃貸ニーズも減るため、周辺の類似物件との間で競争が起こり家賃は伸び悩む（もしくは安くなる）

地方の物件はこのような悲観的な材料が多いため、不動産の目利きが効く人、リスクを取れる人が購入する。

しみけんさん自身も今回の不動産投資が5回目とのこと。

素人ではないので、かなり分析をした上での「投資」なのだろう。

そんなしみけんさんでも「引き渡し前日に全員退去」などという事態に直面するわけなのだから、やはり不動産投資は一筋縄ではいかない。

なお、確かに「満室詐欺」というのはある。

実際には住んでいないのに、架空の賃貸契約だけしておき、さも利回りが高いように見せかける手法で、売却後にはすぐに全員が退去してしまう。

だが今回の物件は1,800万円なので、そこまで手の込んだことをするか？と言えば正直疑問ではある。

手間暇かけて、更には詐欺的な行為をするにしては、物件価格がそれほど高くないため、利ザヤが少ないからだ。

実際には

「退去することは知っていたが、それを言わずに早めに売り抜けた」

という感じだろう。

これくらいだと正直グレーゾーンなので、なかなか相手を追い詰めるのは厳しい。

しかし、流石はしみけんさん。

このような災難にもめげず、

地面師に騙されたわけでもなく物件は手元に残る！！

と極めてポジティブ。

更には

しっかり客付けして、高利回り物件にしたい！！

と意気込んでいらっしゃる。

むしろ今回のことで宣伝効果もあるだろうから「あの物件」ということで集客にはプラスに働くかもしれない。

不動産は物件も業者も玉石混交の世界。

残念ながら悪い業者もいる。（どこの世界でも一緒だが）

不動産投資をするならば、ある程度のトラブルは自身のバイタリティで乗り越えていけるくらいでないとダメということだろう。

そんなしみけんさんの「姿勢」こそ学びたいところである。

本日のコラムでした。